Новые правила для дачников: как строить, чтобы не снесли :: Жилье :: РБК Недвижимость

Какие строения на частной земле не признают самостроем в случае принятия новых законов

Фото: Светлана Холявчук/Интерпресс/ТАСС

В России принят ряд законов, которые регулируют правила застройки на частных землях. Например, порядок согласования дач и коттеджей, а также признания зданий самостроями и условия для их легализации. Также документами вводятся определение индивидуального жилого строения и требования к их максимальным параметрам.

Редакция «РБК-Недвижимости» рассказывает, что можно теперь строить на дачных участках, чтобы в будущем не снесли дом, как согласовать застройку и какие здания не признают самостроями.

Законом определяется понятие индивидуального жилого строения. Это обособленно расположенное здание, не состоящее из отдельных квартир или блоков-секций (подъездов), которое можно построить на землях для индивидуального жилищного строительства и на садовых участках. Дом должен быть предназначен «для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием».

Какой дом можно построить

По закону, который вступает в силу 1 января 2019 года, на садовых участках и землях для индивидуального жилищного строительства можно построить дом, высота которого не должна превышать 20 м, а этажность — не более трех наземных. Максимальная площадь жилого или садового дома не ограничивается, но для домов площадью до 500 кв. м достаточно уведомить местные власти о планах его строительства, а потом о его завершении. Если же его площадь превышает 500 кв. м, то уже потребуется разработать и согласовать проектную документацию, провести ее экспертизу и затем получить разрешение на ввод в эксплуатацию.

Новый закон о сносе самостроя

Другим законом определяется понятие самовольной постройки. Этот закон регламентирует порядок сноса самовольных построек, но он более либеральный, так как теперь собственникам будут предоставлены возможности для легализации таких домов. Главное — соблюдать нормативы строительства частных домов: они не должны мешать соседям и располагаться на собственной земле.

Как строить, чтобы не снесли

В законе описываются параметры дома и требования к застройке участка. Из этих определений можно описать идеальный дом, который никогда не снесут по новым законам. Это дом построен на землях ИЖС или на садовом участке, где допускается жилое строительство. У собственника есть документы на участок, а строение зарегистрировано надлежащим образом до 1 сентября 2018 года. При строительстве соблюдены все требуемые нормы (указаны выше), а само здание не мешает соседям. Если на дату регистрации собственности на дом он был построен с соблюдением требований по удалению от охранных зон, леса и объектов инфраструктуры и газопровода, электросетей и т. д., а позже эти параметры изменились, то такой дом также не могут снести.

Что такое самовольная постройка

Самовольной постройкой признают дом, построенный без прав на земельный участок. При этом земельный участок должен быть предназначен для жилищного строительства. При строительстве собственник нарушил права соседа, а здание угрожает здоровью и жизни других граждан. Дом построен с нарушением градостроительных и архитектурных норм и без получения соответствующих разрешений. Снести частное строение на собственном участке теперь могут только по решению суда, а не по решению местной администрации.

Легализация самостроя

Теперь снести, как раньше, здание только потому, что участок не размежеван или нет разрешения на строительство, не смогут. Если можно будет привести постройку в соответствие с требованиями, то ее потом легализуют. Например, если дом выше трех этажей, то для легализации достаточно демонтировать верхние этажи. Самострой нельзя эксплуатировать, а снести его придется за собственный счет. На это будет дан максимум год — все зависит от параметров строения. Чтобы привести дом в соответствие с необходимыми требованиями, суд может предоставить собственнику срок от шести месяцев до трех лет.

Дача: обременение или актив?

(Видео: Телеканал РБК)

Автор

Сергей Велесевич

основные положения, которые надо знать

В Федеральной кадастровой палате в преддверии открытия дачного сезона разъяснили основные положения дачных поправок

Фото: Dmitry Sedakov/shutterstock

Почти полтора года назад вступил в силу новый закон о садоводстве и огородничестве (217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Эксперты Федеральной кадастровой палаты в преддверии открытия дачного сезона напомнили его основные положения.

Понятия «дача» больше нет

Закон вступил в силу 1 января 2019 года. Он исключает из законодательства привычное для россиян понятие «дача» и все, что с ней связано. Теперь граждане могут создавать только садоводческие (СНТ) и огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ). Указанные товарищества являются товариществом собственников недвижимости (ТСН). Cуществующие дачные объединения автоматически причислились к садоводческим.

Реорганизация ранее созданных для целей ведения садоводства и огородничества некоммерческих объединений не требуется. Кроме одного случая: в ТСН должны быть преобразованы ранее созданные садоводческие, дачные или огороднические потребительские кооперативы.

Фото: Irina N/shutterstock

Права и обязанности

Еще одной важной новацией дачных поправок является законодательное закрепление прав и обязанностей граждан, занимающихся садоводством и огородничеством на территории товарищества без вступления в соответствующие некоммерческие товарищества.

«Теперь индивидуалы, как их привыкли называть, обязаны вносить плату за приобретение, создание и содержание имущества общего пользования, текущий и капитальный ремонт капитальных объектов, входящих в такое имущество, причем в том же порядке, который устанавливается для членов товарищества. Такие лица вправе принимать участие в общем собрании товарищества, а по отдельным вопросам даже принимать участие в голосовании», — отметила эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко.

Также новый закон устанавливает компетенции общего собрания членов объединения и компетенции его председателя и правления, нормирует ведение делопроизводства, возможные виды взносов.

Фото: Arthur Lookyanov/shutterstock

Что, где строить

На садовом участке можно построить жилой или садовый дом, хозпостройки, индивидуальный гараж. Однако новый закон оговаривает, что возведение объектов капитального строительства (ОКС) на садовом участке возможно, только если участок расположен в границах территории, на которой допустимо капитальное строительство. В данном случае параметры дома должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства. Строительство объектов недвижимости на огородном участке запрещено.

При этом закон предусматривает сохранение права на ранее возведенные хозпостройки и сооружения, если это право было зарегистрировано до 1 января 2019 года. Все дома, расположенные на садовых участках, сведения о которых внесены в Росреестр до 2019 года с указанием назначения «жилое» или «жилое строение», признаются жилыми домами. Здания с назначением «нежилые», сезонного или вспомогательного использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей, не являющиеся хозяйственными постройками и гаражами, признаются садовыми домами. Также дачные поправки позволяют перевести садовый дом в жилой и жилой — в садовый.

Фото: Dmitry Sedakov/shutterstock

Апрельские поправки

В апреле этого года в силу вступил новый свод правил планировки и застройки территорий садоводческих товариществ. Правила носят рекомендательный характер. Основная их цель — безопасность садоводов. Так, под строения рекомендуется отводить до 30% площади садового участка, а с учетом дорожек, площадок и других пространств с твердым покрытием — не более 50%.

Свод правил также разграничил объекты общего пользования на обязательные и дополнительные и уточнил площадь земель общего назначения. Теперь она должна составлять от 20% до 25% территории товарищества. Появились и рекомендации по созданию необходимых условий для инвалидов и других маломобильных граждан, а также эвакуационных путей и выходов как из личных домов, так и из зданий общего пользования. Изменились и рекомендации, касающиеся минимальной площади личного садового участка: теперь она составляет не менее 0,04 га.

«Разумеется, это не значит, что уже существующие товарищества должны пройти через масштабный передел земельных участков. Новый свод правил касается вновь создаваемых объединений», — уточнила эксперт Федеральной кадастровой палаты.

Фото: Andrey Orekhov/shutterstock

ТСН или населенный пункт

Иногда у граждан возникает вопрос, возможно ли признать СНТ или ОНТ населенным пунктом. Желание стать частью населенного пункта часто связано с трудностями обеспечения товариществ необходимой инфраструктурой. По словам эксперта, включение подобных товариществ в границы уже существующих поблизости населенных пунктов возможно. Но для этого необходимо утверждение нового (или изменений действующего) генерального плана городского поселения или округа, схемы планирования муниципалитета, где товарищество расположено.

Лицензия на колодец

Еще один важный пункт 217-ФЗ касается добычи товариществами подземных вод для организации хозяйственно-бытового водоснабжения. До 2020 года лицензия на это не требовалась, однако теперь ее получение стало обязательным. За пользование недрами без лицензии предусмотрены штрафы.

«Соответствующие поправки внесены в закон «О недрах». Обычным гражданам — то есть физическим лицам — такая лицензия не нужна, если их колодец глубиной не более 5 м, используется только для собственных нужд, если вода в него поступает не из горизонта-источника централизованного водоснабжения и объем извлекаемой воды — не более 100 куб. м в сутки», — пояснила Надежда Лещенко.

Ранее сообщалось, что отношения соседей по земельным участкам будет регулировать закон. Речь касается уровня шума, дыма с соседнего участка, а также сооружений, которые могут бросать тень на соседскую территорию. Права соседей по дачным участкам будут закреплены в новых поправках в Гражданский кодекс.

Жизнь 60 млн российских дачников изменил закон о ведении садоводства и огородничества

В этом году жизнь 60 млн российских дачников изменил 217-й федеральный закон о ведении садоводства и огородничества для собственных нужд. Власти посчитали, что старый, принятый еще 20 лет назад, безнадежно устарел и не отражает нынешние реалии жизни садоводов.

Дачники как история

Сами понятия «дачники», «дачный участок» исчезло – 217-ФЗ исключил такие организационно-правовые формы, как дачные некоммерческие товарищества (ДНТ), потребительские кооперативы и партнерства. Осталось только два вида земельных участков – садовые и огородные.

В садоводческих товариществах можно строить жилые, садовые дома и хозяйственные постройки, в огороднических – только хозпостройки (например, сарай, теплицу, летнюю беседку или баню), поскольку огород – он исключительно для выращивания овощей и фруктов. Как объяснили в Московском областном БТИ, ранее созданные объединения должны привести свои документы в соответствие с законом, но жестких сроков не установлено. Закон не обязывает ликвидировать или реорганизовывать существующие ДНТ, они просто становятся садоводческими. И пока общее собрание не согласовало изменения в устав товарищества, к дачным применяются положения о садоводческих некоммерческих товариществах (СНТ).

«Сроки внесения изменений в учредительные документы законом не ограничены. Это можно сделать и в 2019-м, и в 2020-м, и в 2024 г. Но изменения все равно будут, даже если товарищество как было садоводческим или огородническим, так и остается», – уточняет исполнительный директор Союза дачников Подмосковья Федор Мезенцев. Юрист по вопросам садоводческих объединений Михаил Ольдер добавляет, что чем «старше» устав, тем раньше нужно вносить в него изменения: «Например, информации о территории товарищества, кадастровом квартале, сайтах и электронной почте в уставах, принятых 25 лет назад, еще не могло быть, а эта информация важна для сегодняшней деятельности СНТ». Юрист обращает внимание на то, что приведение учредительных документов (уставов) СНТ в соответствие новому закону не является реорганизацией (т. е. изменением организационно-правовой формы) этих юридических лиц. И менять ранее выданные свидетельства о собственности не нужно. «Главный документ, который сейчас должен быть у каждого дачника, – это свидетельство о праве собственности на землю. А с 2016 г. вместо свидетельства выдается выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Менять ничего не нужно», – уточняет адвокат Владимир Старинский. «Не меняется и вид разрешенного использования земельных участков: участки «для дачного строительства» приравниваются к участкам «для ведения садоводства», – добавляет Ольдер.

Где можно прописаться

С 1 января действует порядок признания садового дома жилым и жилого дома садовым (предназначенным только для сезонного пребывания). Происходить это должно на основании решения органа местного самоуправления по заявлению собственника. В жилом доме уже можно прописаться. Мезенцев говорит, что механизм еще будет отрабатываться. В основу ляжет существующая судебная практика по регистрации на дачных и садовых участках (ранее суд должен был признать дом пригодным для постоянного проживания). Основные критерии для прописки на даче следующие: участок предназначен для ведения садоводства, находится в границах населенного пункта (категория «земли населенных пунктов» или «земли сельскохозяйственного назначения»), а дом соответствует градостроительным требованиям – не выше трех этажей и 20 м, не разделен на квартиры, имеет признаки капитального жилого помещения (надежные несущие конструкции и крыша, инженерные системы). Важный момент: дом должен быть оформлен в собственность и ему необходимо присвоить почтовый адрес (адрес через администрацию муниципалитета, на территории которого расположено садоводческое товарищество).

Доказывать, что «дача» является единственным жильем, не нужно. Если человек постоянно живет за городом, то ему удобнее и зарегистрироваться по месту фактического проживания, чтобы иметь возможность пользоваться всеми социальными услугами. Документы на регистрацию можно подать через портал госуслуг или МФЦ.

Воспользоваться «дачной амнистией» – упрощенным порядком оформления – целесообразно всем тем, кто уже построил дома. Иначе, предупреждают в московском областном БТИ, можно столкнуться с такой неприятной проблемой, как несоблюдение отступов от границ земельного участка. Должно быть 3 м от строений до забора. Но по «дачной амнистии» можно проскочить, на отступы внимания не обращают.

Взносы и скидки

Оплачивать взносы – членские и целевые – теперь нужно только безналично. Для этого, по словам юриста Союза садоводов России Динары Хакимовой, каждое товарищество должно открыть расчетный счет. По словам Хакимовой, при желании любой дачник сможет запросить бухгалтерский баланс своего товарищества, а также выписки из банков, чтобы убедиться, что его взносы идут на общее дело, а не кому-то в карман. Впрочем, как рассказывают председатели правлений СНТ, контроля и ответственности за сбор наличных нет, поэтому взносы как собирались, так и будут собираться.

Если председатель СНТ человек не равнодушный и не вороватый, он придумает, как сделать, чтобы было хорошо и дачникам, и всему товариществу. Например, в Московской области дачники, досрочно уплатившие членские взносы, получают скидки. Если, конечно, не было задолженности за предыдущие периоды. «Если все заплатят вовремя, то бюджет будет выполнен на 100% и товарищество получит необходимую сумму для выполнения всех решений общего собрания», – говорит Мезенцев. Возможны и так называемые натуральные взаимозачеты: по согласованию с правлением и в пределах утвержденной приходно-расходной сметы дачники могут сброситься и закупить для товарищества необходимые материалы. «Например, для дороги общего пользования нужно закупить 60 куб. м асфальтовой крошки. Пять членов товарищества по согласованию с правлением привозят этот материал за наличный расчет и получают на эту сумму льготу по взносам. Вот это и есть система натуральных взаимозачетов. Законодательством она не запрещена», – подчеркивает Мезенцев. По его словам, к концу 2018 г. более 60 СНТ в Московской области применили систему предоставления льгот, в результате чего собираемость взносов выросла до 85%. «В этом году попробовали утвердить смету с применением льгот и получили лучший в истории нашего товарищества результат по сбору взносов – 90% оплачено вовремя», – делится опытом председатель товарищества из Дмитровского городского округа МО Людмила Ларькина.

Земля – бесплатно

«Бесплатная приватизация земельных участков будет действовать до 31 декабря 2020 г., – рассказывает первый зампред Московской областной думы, председатель Союза дачников Подмосковья Никита Чаплин. – Все ранее предоставленные участки оформляются в собственность бесплатно без проведения торгов, даже если сведения о них не внесены в ЕГРН. Это касается тех дачников, у кого сейчас на руках только членская книжка СНТ или государственный акт на выделение земли».

Земли общего пользования СНТ нужно оформить в общедолевую собственность. По словам Чаплина, она оформляется на собственников земельных участков, расположенных в границах СНТ, пропорционально их площади. Либо в собственность юридического лица.

Как зарегистрировать дачный дом в СНТ по «дачной амнистии» в Подмосковье

В преддверии дачного сезона встает вопрос оформления летнего домика. До 1 марта 2021 года в регионе проходит упрощенная процедура регистрации таких построек – «дачная амнистия». Для разных категорий земель предлагают разные условия. Какие сооружения можно зарегистрировать в СНТ, читайте в материале портала mosreg.ru.

«Цифровые СНТ Подмосковья»: как дачникам получить онлайн-консультации>>

Действие «дачной амнистии»

Источник: Фотобанк Московской области, Анастасия Мушенок

«Дачная амнистия» распространяется на постройки, возведенные на участках садовых некоммерческих товариществ (СНТ) без разрешительных документов. До марта 2021 года собственник земли имеет право поставить сооружение на кадастровый учет и оформить на него право собственности.

Как в Подмосковье согласовать границы смежных земельных участков>>

Виды земель

Макет домов

Источник: Министерство имущественных отношений Московской области

Под действие «дачной амнистии» подходят не все виды разрешенного использования земель. Зарегистрировать постройки в упрощенном порядке могут владельцы садовых земельных участков.

Узнать вид разрешенного использования можно из правоустанавливающих документов на землю. При этом формулировки «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства», «для дачного строительства» считаются равнозначными. Такие земли предназначены для отдыха граждан и выращивания сельхозкультур для собственных нужд.

Амнистия не распространяется на земли с разрешенным видом использования «садоводство». На таких участках предусмотрено только сельскохозяйственное производство многолетних культур.

Разрешение на скважину в Подмосковье: правила для СНТ>>

Какие объекты можно зарегистрировать

Строительство тротуаров

Источник: Министерство транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области

По упрощенной процедуре до 1 марта 2021 года можно зарегистрировать либо уже построенные конструкции, либо те, строительство которых начато до 4 августа 2018 года без разрешительных документов. В СНТ допустимы садовый домик, индивидуальный жилой дом, хозяйственные постройки или гараж.

При этом высота жилого дом не может быть выше 20 метров и в нем не должно быть больше трех этажей. Жилые комнаты должны быть отделены от бытовых помещений, и в них должна поддерживаться температура +18 градусов круглый год. В зданиях, регистрируемых по «дачной амнистии», недопустимо разделение квартиры.

Как оформить градостроительный план земельного участка: ограничения, документы и причины отказа>>

Упрощенный порядок регистрации

Источник: РИАМО, Александр Манзюк

Регистрация дома по упрощенному порядку проходит на основании декларации, технического плана объекта, правоустанавливающего документа на участок.

Декларацию об объекте недвижимости собственник земли заполняет самостоятельно. Можно использовать проектную документацию, если таковая имеется. Форма декларации есть на сайте Росреестра.

Технический план нужен для внесения постройки в кадастр и постановки ее на учет. За оформлением техплана нужно обратиться к кадастровому инженеру. Он выезжает на участок, производит замеры и геодезические расчеты.   

Если земельный участок уже зарегистрирован, потребуются правоустанавливающие документы на него: договоры дарения или купли-продажи, свидетельство о наследстве, акты органа власти, решение суда.

Собранный пакет подается в МФЦ или непосредственно в Росреестр. Если дом соответствует требованиям, после проверки собственник получит электронную выписку из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), подтверждающую постановку на кадастровый учет.

После 1 марта 2021 года регистрация домов и строений на всех видах земель потребует подачу уведомлений о начале и завершении строительства.

Предоставление земельного участка в Подмосковье через торги в собственность или аренду>>

Зачем регистрировать постройки

Новый дом культуры построят в Богородском городском округе

Источник: Министерство строительного комплекса Московской области

Собственность, зарегистрированная в установленном порядке, находится под охраной государства. Кроме того, если владелец участка захочет продать или передать дачу по наследству, он сможет провести сделку без ограничений.

К «несуществующему» дому нельзя провести газ и воду. Это необходимо для признания садового дома жилым – в нем должны быть стационарные системы отопления, освещения, водоснабжения, канализации. Если дом относится к жилому фонду, то в нем можно прописаться.

Незарегистрированная недвижимость может быть признана самовольной постройкой – такую конструкцию, вероятно, придется снести.

Как узнать о задолженности по арендной плате за муниципальные участки земли в Подмосковье>>

Налог на имущество

Российские денежные купюры

Источник: Главное управление «Государственная жилищная инспекция Московской области»

Владельцам жилых домов полагается налоговый вычет в размере 50 квадратных метров. Если площадь дома и хозяйственных построек менее 50 квадратных метров, налог не начисляется. Если площадь больше, облагаются налогом метры, которые останутся после вычета льготных 50 метров. Ставка составит 0,1% от кадастровой стоимости для СНТ.

Как добиться пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости в Подмосковье>>

Куда обращаться

Второй консультационный центр МОБТИ открыли в Красногоске

Источник: ©, пресс-служба администрации городского округа Красногорск

Подробнее узнать о действии «дачной амнистии» можно в консультационных центрах областного БТИ или МФЦ.

Телефон горячей линии Московского областного БТИ +7 (498) 568-88-88.

Объекты газификации в Подмосковье – 2020. Карта>>

«Продление «дачной амнистии» до 2021 года позволит узаконить дома всем, кто не успел»,

 

Новый порядок упрощенной процедуры оформления индивидуальных жилых и дачных домов вступил в силу 2 августа. Закон о «дачной амнистии» был продлен в России до 2021 года.

В ходе горячей телефонной линии 11 сентября руководитель Управления Росреестра по Нижегородской области Наталья Корионова рассказала Домострою о том, насколько законодательный акт был долгожданным. Между тем она отметила, что многие оказались не готовы к изменениям.

Многие из нас думают, что все успеют и откладывают дело на последний день. По этой причине не все владельцы индивидуальных жилых и садовых домов успели оформить свою недвижимость до окончания «дачной амнистии» 1 марта 2019 года.

Однако можно порадовать всех, кто не успел воспользоваться законом, который работает в нашей стране с 30 сентября 2006 года и неоднократно продлевался.

В июле, на последней сессии перед каникулами, законодатель в очередной раз продлил «дачную амнистию», Президент ее подписал, и теперь граждане могут оформлять свои дома в упрощенном порядке до 2021 года.

Существует разница между теми объектами, которые наши граждане строят, реконструируют и перестраивают. Хотя «дачная амнистия» распространяется на них одинаково, процедуры регистрации различны.

Если мы говорим об индивидуальных жилых домах, то гражданам предоставили возможность регистрировать права на объекты без разрешения на строительство, материальных затрат на подготовку градостроительных планов, проектов и прочей документации.

Оформление индивидуальных жилых домов по новым правилам

Сейчас, планируя строительство или реконструкцию жилого дома, расположенного на земельном участке, предназначенном для объектов индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, достаточно уведомить органы местного самоуправления о своем намерении. При этом нужно указать приблизительные параметры, такие как площадь, этажность и другие.

В течение семи дней орган местного самоуправления ознакомится с вашим уведомлением и сообщит, есть ли у него по этому поводу какие-то возражения.

Они могут быть, если вы собираетесь построить жилой дом на земельном участке, который не предназначен для этого. Например, если на нем может быть построен магазин, то разрешение на возведение дома вам никто не даст.

Кроме того, должны быть соблюдены определенные строительные нормы: отступа от смежных земельных участков, от красных линий, санитарных зон, водоохранных зон и т.д.

Если орган местного самоуправления говорит гражданину, что на выбранном земельном участке строить объект недвижимого имущества нельзя, и тот игнорирует, то это будет нарушением. В таком случае орган местного самоуправления имеет право обратиться в суд с требованием снести такой объект, либо привести его в соответствие со всеми нормами.

Если какие-то требования были нарушены, то собственнику придется отодвигать и фактически перестраивать объект, что проблематично. То есть, уведомительный характер в обязательном порядке должен соблюдаться.

Если строительство дома заканчивается, то его владельцу также необходимо отправить уведомление в орган местного самоуправления об этом. Придется указать и определенные характеристики объекта, поскольку вы вызвали кадастрового инженера, который обмерил его, определил точную площадь дома и указал этажность.

Не все обладают знаниями, как правильно считается этажность объекта: например, считать подвал этажом, или нет. Поэтому органам местного самоуправления позволили за граждан осуществлять государственную регистрацию. В таком случае заявителю самому нужно подготовить заявление, оплатить государственную пошлину и обратиться в орган местного самоуправления для госрегистрации.

Это является источником пополнения налогооблагаемой базы органа местного самоуправления и бюджета. Кроме того, таким образом ведется борьба с самовольными объектами.

Необходимость соблюдения строительных норм — это очень хорошая мера, позволяющая свести к минимуму проблемы с соседями касательно границ земельного участка. Если они соблюдены, то никаких споров по границам не возникнет.

В своей работе мы также часто сталкиваемся с заявлениями граждан, в которых они просят провести проверки, связанные с тем, что сосед неправильно поставил объект к забору, либо крыша соседнего дома неправильно построена и затеняет дом заявителя и т. д. Думаю, что эти проблемы отпадут.

Садовые дома

Многие садоводы рассматривают возможность круглогодичного проживания в своих садовых и дачных домах. Есть садоводческие товарищества, которыми руководят хорошие, «крепкие» председатели, занимающиеся нуждами всего товарищества и способные решить вопросы, с которыми не справится каждый садовод в отдельности. Это и электроснабжение, и водоснабжение, и прочие проблемы.

В марте к нам обращался председатель садоводческого товарищества, члены которого на общем собрании приняли решение провести газ. Многие дачники изъявили желание проживать там зимой и готовы понести затраты на проект, на подведение газа к домам.

Когда строятся дачные дома, то в их отношении действует другой порядок оформления. Они называются «садовые домики» и имеют статус нежилых. В этом случае никаких уведомлений в органы местного самоуправления предоставлять не потребуется.

Достаточно, чтобы земельный участок был в вашей собственности, чтобы он был предоставлен для садоводства, и чтобы на территории находился объект строительства.

Далее, вызывается кадастровый инженер, который готовит для вас технический план и заполняет декларацию. Последняя подписывается правообладателем, который соглашается с тем, что обмеры выполнены кадастровым инженером. Дальше следует обычная регистрация садового домика.

Эта процедура проще, чем в случае с индивидуальным жилым домом, поскольку предполагается, что строительство такого объекта не сопоставимо по масштабам с возведением большого коттеджа.

Автор: Елена Карал

Новый закон изменил правовой статус дачных участков — Астерра.Журнал

Владимир Путин в конце июля подписал закон, который должен упорядочить взаимоотношения участников земельных товариществ разного рода: дачных, садово-огородных и прочих. Последствия принятия этого закона вскоре затронут всех «дачников». О том, какие изменения ожидают владельцев недвижимости, расскажет специалист «Астерра Девелопмент»:

Если углубиться в историю создания садово-огородных товариществ, то обнаружится, что все выделяемые им участки являлись землями сельскохозяйственного назначения. Они никогда не были предназначены для ИЖС. После 1992 – 1993 годов, когда люди смогли пользоваться правом собственности, остро встал вопрос о правовом статусе садово-огородных участков. В результате у продаваемой земли появилась новая характеристика – ее назначение. Участки могли быть садовыми, дачными, огородными или для жилищного строительства. При этом сохранялось и понятие категории земли: сельскохозяйственная, земля населенного пункта и пр.

Сложность классификации породила много путаницы и несоответствий. Порой реальный или потенциальный владелец не мог точно узнать, что именно он мог разместить на земле данного назначения и категории. Иногда по бумагам земля промышленной категории могла быть предназначена для жилищного строительства или проходила как земля сельхоз назначения.

Ограничение советских времен (домик не более 50 кв. м. на одном дачном участке) было забыто. Собственники земли, интерпретировали шероховатости законодательства в свою пользу. В результате возникали капитальные дома на землях садовых товариществ и загородные дворцы на земле, выделенной под огород. По закону такие строения можно было сносить. Но в реальности отсутствие четкой нормативной базы было причиной того, что хаос в садово-огородных делах длился более 20 лет.

Почему пришлось упразднить дачи

Главное нововведение — упразднение садоводческих и дачных кооперативов. Как сказано выше, в 99% случаев им выделялись земли сельхоз назначения. Некоторое время вопрос о статусе земли решался так: если на ней уже имеется капитальная постройка, то считалось, что земля предназначается для ИЖС. Но полумеры не помогли. Проблема не теряла своей остроты, и бывшие дачные кооперативы стремительно превращались в пригороды и районы населенных пунктов. Кто теперь помнит, что подмосковная Малаховка на самом деле бывший дачный кооператив?

Но что плохого в застройке пригородов и появлении новых населенных пунктов? А плохо то, что построенное таким способом жилье не обеспечивалось никакой инфраструктурой. При возведении коттеджного поселка на девелопере лежит обязанность обеспечить его дорогами, полицейскими пунктами, детскими и лечебными учреждениями. В садовом же кооперативе никто подобной ответственности на себя не брал. Так и появлялись поселки, застроенные жильем люкс и бизнес класса, но с крайне слабой инфраструктурой. Теперь, с утверждением нового закона, владельцы такого жилья получили возможность прописаться в своих домах. Они могут организовываться и подавать документы в местные органы самоуправления для регистрации их поселка как части населенного пункта. Тогда у них появится шанс обеспечить себя различными инфраструктурными благами за счет городских властей.

Конечно, помимо прав новые полноправные домовладельцы получат ряд обязанностей, главная из которых – уплата налогов. Но взамен местные власти должны будут выделять бюджетные средства на обеспечение нормальной жизни в бывших кооперативах. Дело в том, что проблема кое-где приобретала угрожающие масштабы. Существуют крупные поселки на тысячи домов, бывшие садово-огородные товарищества, не обеспеченные элементарным освещением, маршрутами транспорта, подъездом и пр. Теперь жители могут все это требовать для себя по закону.

Вопросы самоорганизации

Новый закон регулирует многие аспекты жизни СНТ (садовых некоммерческих товариществ), которые являются альтернативой устаревшим кооперативам. Положения закона укрепляют позицию сознательных членов кооператива, которые регулярно платят взносы. Известно, что таких не более 70%. Самые важные нововведения для СНТ следующие:

• Теперь нерадивый плательщик, будет лишаться права голоса и участия в собраниях. При этом он обязан будет выполнять их решения. Мы придерживаемся мнения, что не обязательно эта мера заставит должников исправиться. В некоторых случаях вопросы будут решаться только через суд, как и раньше.
• Закон позволит легко избавляться от «мертвых душ» — людей, которые продали свои участки, но остались членами кооператива. Раньше их исключали исключительно по заявлению. Теперь они будут исключаться автоматически, а это несомненный плюс для кооператива.
• Вопрос оплаты труда правления решается собранием. Возможны варианты: работа на общественных началах, процент от взносов или жалованье.
• Закон четко определяет, что только физические лица могут быть членами СНТ. Таким образом, больше не будет случаев «захвата власти» в кооперативе, где более 50% домов принадлежат одному юрлицу.

Ложка дегтя

На наш взгляд, в законе остались неотрегулированными масса моментов, связанных с работой СНТ. Например, сохранилась сложная для выполнения норма, которая требует для принятия решений присутствия более половины членов товарищества. Такая явка бывает только на ежегодном собрании. Это ограничение затрудняет работу правления весь остальной год. Гораздо разумнее было бы формировать некий резервный фонд, из которого финансировались бы экстренные нужды, а потом обсуждать расходы.

В части регулирования деятельности СНТ закон представляется несколько «сырым». Многие его положения можно будет обходить, как это практиковалось с предыдущими актами. Он дает лишь рамочные правила устройства СНТ. Насколько новое законодательство окажется эффективным, покажет время.

Источник: ИРН

что нужно знать владельцам домов и участков

Дачной амнистией называют несколько законов, но все они работают по-разному. Общая суть всех поправок про участки, дома и право собственности сводится к тому, что оформить недвижимость стало проще и дешевле.

До 1 марта 2021 года можно в упрощенном порядке оформить в собственность земельные участки и дома. Для всех частных домов теперь не нужно получать разрешение на строительство, причем тут даже нет окончательного срока. Это выдержки из действующих законов, и это называют дачной амнистией.

Мы прочитали все эти законы и разъяснения ведомств. Вот как обстоят дела с амнистией по документам.

Главное об очередной дачной амнистии

Что нужно знать, если у вас есть участок и дом без документов:

1. С 4 августа 2018 года отменили разрешения на строительство для частных домов. Их заменили уведомлениями.
2. Если дом начали строить до 4 августа, его тоже можно узаконить по уведомлению до 1 марта 2021 года.
3. Свои дома, как и раньше, можно сначала построить, а потом узаконить через суд — без уведомлений и разрешений.
4. Если постройка не узаконена, она считается самовольной. За это могут оштрафовать.
5. Дачных участков больше нет — теперь только садовые и огородные.
6. Появилось понятие садового дома — он может быть жилым и нежилым.
7. Правила прошлых дачных амнистий не изменились — они действуют бессрочно или до 1 марта 2021 года.
8. Дачной амнистией называют много разных норм закона. Если соберетесь что-то оформлять, не доверяйте статьям в интернете, обратитесь за помощью к специалисту и консультируйтесь с местными чиновниками.

О каких изменениях речь и кого они касаются?

Эти изменения касаются тех, у кого есть земельные участки и какие-то постройки, на которые пока нет документов. Если у вас квартира или участок с домом уже оформлены в собственность как положено, разбираться в поправках не нужно.

Анастасия Корнилова

юрист

4 августа 2018 года вступил в силу закон № 340-ФЗ, он внес изменения в градостроительный кодекс. Это такой документ, где написано, что, где и по каким правилам можно строить в России и как это оформлять.

1 января 2019 года вступил в силу закон № 217-ФЗ — о садоводстве и огородничестве. В нем идет речь об участках и постройках со специальным назначением: не жилищное строительство, а ведение хозяйства и выращивание овощей. Но на таких участках тоже можно строить дома, причем даже жилые.

2 августа 2019 года вступил в силу закон № 267-ФЗ, который в очередной раз продлил дачную амнистию.

В каждом из законов десятки страниц. Мы выбрали самое важное.

Дачных земельных участков и жилых строений больше нет

Раньше в документах на участки встречались такие понятия: садовый земельный участок, участок для садоводства, дачный земельный участок, для ведения дачного хозяйства или дачного строительства. Теперь у таких участков одно назначение: все они автоматически садовые. На таких участках можно строить хозпостройки, садовые и жилые дома.

Еще бывают огородные участки: там тоже можно выращивать овощи, но строить можно только сарай для лопат или теплицу, а дом нельзя.

ч. 7 ст. 54 № 217-ФЗ

Если на садовом участке было здание, его могли не признавать жилым домом, а называли жилым строением. Это не одно и то же. У владельцев строений, а не домов были проблемы с вычетами, налогами и пропиской. Теперь если строение находится на садовом участке и у него жилое назначение, то считается, что это автоматически жилой дом. Если на садовом участке находится нежилое строение, оно автоматически считается садовым домом. Старые документы менять не обязательно, но по желанию это можно сделать. Иногда лучше иметь для подтверждения выписку из ЕГРН, что в собственности именно жилой дом, хоть и на садовом участке.

ч. 10 ст. 54 № 217-ФЗ

Важное об улучшении жилищных условий. Если собственник такого жилого дома на садовом участке нуждался в улучшении жилищных условий, этот дом не будут учитывать при расчете площади. То есть переоформление документов не лишает права на льготное жилье.

Разрешения на строительство для частных домов отменили

С 4 августа 2018 года при строительстве на своем участке больше не нужно получать разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию. Вместо разрешительного порядка ввели уведомительный. То есть владелец участка просто сообщает в администрацию: «Я планирую строить дом вот в этом месте и вот с такими параметрами». Администрация изучает документы и говорит: «Хорошо, стройте».

После того как дом достроен, нужно подать еще одно уведомление — об окончании строительства. К нему нужно приложить технический план и заплатить госпошлину. Если все в порядке, дом ставят на кадастровый учет и одновременно регистрируют право собственности. Причем это заявление отправляет тот орган, куда подают уведомления.

Так как закон об уведомительном порядке вступил в силу 4 августа 2018 года, он касается тех домов, которые начали строить после этой даты. До этого по правилам не всегда можно было строить без  разрешений.

До 1 марта 2021 года можно узаконить садовый дом в упрощенном порядке

Хотя уведомительный порядок начали применять с 2018 года, его нужно использовать и для домов, которые начали строить раньше. Если дом на дачном или садовом участке начали строить до 4 августа 2018 года, то до 1 марта 2021 года можно подать уведомление в орган, который выдает разрешения на строительство.

ст. 51.1 ГрК РФ об уведомлениях о начале строительства

Такое уведомление позволит получить технический план после окончания строительства. Когда придет время, на основании этого техплана дом поставят на кадастровый учет и оформят на него право собственности. Причем порядок будет такой же, как и для новых домов: заявление подаст орган власти. Вот этот порядок сейчас и называют дачной амнистией: возможность подать уведомление до 1 марта и не получать разрешение на строительство, даже если дом начали строить до вступления в силу закона № 340-ФЗ.

ч. 7 ст. 16 № 340-ФЗ

Иногда уведомление можно и не подавать. Если строите дом на садовом или дачном участке, до 1 марта 2021 года можно зарегистрировать право собственности в Росреестре без отправки уведомления, разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию. Для этого должны одновременно соблюдаться три условия:

1. Уже сделан технический план дома.
2. Есть документы, подтверждающие права на земельный участок.
3. Право собственности на земельный участок в ЕГРН не зарегистрировано. У человека может быть на руках старое свидетельство о праве собственности на землю, которое было выдано земельным комитетом еще до образования реестра. Или вообще может быть только постановление о выделении земли, с которым человек даже до земельного комитета не дошел. Получается, правоустанавливающий документ есть, а правоудостоверяющего нет. В результате право на землю есть, а регистрации в ЕГРН нет.

При регистрации права собственности Росреестр проверит, соблюдаются ли общие условия оформления и нет ли оснований для отказа. Например, не подделано ли свидетельство на выделение земли и не претендует ли на этот участок кто-то еще.

Если на участок уже зарегистрировано право собственности в ЕГРН, оформлять дом придется с уведомлением.

Главное, что нужно запомнить: разрешения на строительство теперь не нужны в любом случае. Достаточно подать уведомление — а иногда можно и без него самостоятельно зарегистрировать право собственности. Сначала проверьте, как оформлены ваши права на землю. Потом можно проконсультироваться в межевом центре — вам подскажут варианты.

Для жилых домов на участках под ИЖС разрешения не нужны

Раньше без разрешения можно было строить гаражи, садовые дома и некапитальные объекты. Обычных жилых домов на участках под индивидуальное жилищное строительство в списке не было. С 4 августа 2018 года их туда добавили.

Теперь любой владелец участка под ИЖС может строить дом без разрешения на строительство. Потому что для всех ввели уведомительный порядок.

Вот для каких объектов не нужно разрешение:

1. Гаражи.
2. Садовые дома и хозпостройки.
3. Индивидуальные жилые дома.
4. Некапитальные объекты, например теплицы.
5. Пристройки к капитальным объектам.

Раньше мы рассказывали, как получить разрешение на строительство частного дома. Теперь все это неактуально: хотите построить дом на своем участке — стройте без разрешения. Но с уведомлением.

Если не нужно оформлять разрешение на строительство, то и на ввод в эксплуатацию тоже не придется.

ч. 15 ст. 55 ГрК РФ

Если разрешение оформили до того, как их отменили, ввод в эксплуатацию оформляется уведомлением.

Если дом начали строить до 4 августа и без  разрешения на строительство, то до 1 марта 2019 года можно подать уведомление о планируемом строительстве. И тогда дом можно достроить и узаконить без разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию. И без суда.

п. 39 ст. 1 ГрК РФ об объекте ИЖС

Для строительства гаражей и хозпостроек не нужны ни разрешения, ни уведомления

Что можно строить на огородном участке?

Есть участки, у которых в назначении так и написано — не садовый, а именно огородный. Это не одно и то же.

На огородном участке нельзя строить жилые дома, а можно только выращивать огурцы, клубнику и, например, картошку. До 1 января 2019 года из построек на огородном участке мог быть только некапитальный объект, например теплица, беседка или туалет. Тогда в определении огородных участков это допускалось.

С 1 января огородные участки — только для выращивания. Некапитальные объекты там строить тоже нельзя. На огороде не должно быть вообще никакой недвижимости — только хозпостройки для инвентаря или урожая.

Как подать уведомление на строительство?

Об этом мы рассказали в другой статье — с пошаговой инструкцией.

С уведомлениями проще строить дома на участках?

Кажется, что проще. На самом деле — не совсем. Все эти нормы периодически меняются. Не успевают наладить работу одних новшеств, как выходит еще какое-то изменение.

На практике уведомительный порядок мало отличается от разрешительного: там тоже всё проверяют и могут отказать в постановке дома на учет. Хотя разрешения на строительство для ИЖС вроде были нужны, но многие прекрасно строили без них и потом узаконивали свои дома через суд: чаще всего это дешевле и проще, чем оформлять разрешение. Лишь бы нормы не нарушались и соседи не были против. Это правило для самовольных построек действует и сейчас.

Это не все нюансы и сложности, еще много частных случаев. Случаются отказы без причины и полное непонимание, что делать с документами. Но это не первое изменение — к нему остается только приспособиться, как обычно. Многие как строили без уведомлений, так и будут строить. Как возводили домики на огородных участках, так и буду возводить без всяких документов. А власти как не могли отследить и снести все незаконные постройки, так и не смогут. Но это не повод пренебрегать законом: не забывайте про двойной налог с земельных участков без домов и административные штрафы.

Когда заканчивается дачная амнистия?

Термина «дачная амнистия» в законе нет. Так называют любое упрощение при оформлении объектов недвижимости.

Например, возможность оформить в собственность земельный участок, который выделили до 30 октября 2001 года, — это дачная амнистия. Условия и сейчас действуют, а окончательной даты нет.

Строительство гаражей и домов на садовых участках без разрешения на строительство, как было и до всех этих поправок, тоже можно считать дачной амнистией.

Возможность узаконить жилой дом без разрешения на ввод в эксплуатацию, которая действует до 1 марта 2021 года, тоже называют дачной амнистией. И уведомительный порядок для садовых и жилых домов, которые начали строить до 4 августа 2018 года, — это как бы тоже дачная амнистия со сроком до 1 марта 2021 года.

А теперь это еще и возможность вообще все частные дома и хозпостройки строить на основании уведомлений. Такая бессрочная дачная амнистия.

Если вам нужно что-то построить и узаконить, лучше не привязываться к термину, под которым все понимают разные нормы закона, а почитать сам закон или проконсультироваться у эксперта.

Законна ли собственность в вашей стране?

С тех пор, как в 2002 году был опубликован знаменитый LOUA (закон о городском планировании) Андалусии, строительство в сельской местности было строго ограничено. За прошедшие годы было добавлено множество поправок и положений, объясняющих, как нужно исполнять закон. Для собственности на деревенской земле (не пригодной для урбанизации) это имеет довольно большие последствия. Многие домовладельцы не знают об этом, пока не попытаются продать свои дома. Мы постараемся дать некоторое представление об эффектах в этой статье.

Говоря о загородной собственности (строительство на деревенской земле), мы можем констатировать, что после публикации LOUA стало чрезвычайно трудно получить лицензии на строительство. Короче говоря, единственное разрешенное здание связано либо с сельскохозяйственной эксплуатацией, например, с фермерскими домами, сараями или конюшнями, либо с общественным или туристическим использованием, подумайте о пансионах или сельских отелях. Более подробное объяснение того, что разрешено, можно найти в нашем предыдущем блоге: Что можно построить на деревенской земле в Андалусии.

Какое здание считается незаконным в Андалусии?

Независимо от того, какой тип строительства разрешен, был поднят вопрос, как обращаться со всеми незаконными постройками в сельской местности. На самом деле, что считается незаконным строительством? Что ж, это довольно просто, незаконно относится ко всем постройкам, которые велись без надлежащей строительной лицензии. Слово «надлежащая» означает, что лицензия совпадает с фактическим появлением здания. Приведем пример последнего: если у вас была лицензия на «casa de apero», то есть сарай или сарай, вам не разрешается превращать его в дом (вивьенду). Даже если вы соблюдали утвержденную площадь m2, лицензия была выдана на использование хранилища, а не для использования в качестве дома. Использование дома сертифицировано «licencia de primera ocupación», лицензией на первое жильё. Владельцы недвижимости могут даже не знать, были ли эти документы выданы. Имущество могло передаваться несколько раз, и «в старые времена» не все юристы считали необходимым проверять это. Самый простой способ проверить, насколько законен ваш загородный дом, — это подать заявление на «Certificado de no infracciones urbanísticas» в местной ратуше.По сути, это заявление местных властей об отсутствии городских нарушений, что означает, что здание и использование на данный момент являются законными с их точки зрения.

Легализация незаконной загородной собственности в Андалусии

Глядя на вышеизложенное, можем ли мы прийти к выводу, что дома без лицензии на строительство, лицензии на первое жильё или «сертификата об отсутствии брака» должны быть снесены? Нет, к счастью, нет! Есть еще несколько способов легализации незаконной собственности. Первое, что нужно установить — это классификация земли. В этом блоге мы делаем все просто и делим на две категории: земли без какой-либо особой защиты и земли с какой-то особой защитой.

Легализовать загородную собственность на земле без специальной защиты
На этом типе земли городское правонарушение предписывает через 6 лет. Это означает, что, если власти не предприняли никаких действий до того, как они больше не могут ни штрафовать, ни отдавать приказ о сносе. По-прежнему остается неясным, могут ли они отрицать использование и требование легализации.Процесс легализации заключается в предоставлении как минимум следующей документации в отдел планирования мэрии: официальная спутниковая фотография (ортофото), подтверждающая, что зданию более 6 лет, планы этажей, составленные архитектором и утвержденные колледжем архитекторы, копия акта и копия паспорта / разведки собственника. В зависимости от каждой конкретной ситуации может потребоваться дополнительная документация. После утверждения дом был легализован как «fuera de ordenación» или «asimilado a fuera de ordenación».В другой статье блога мы подробно рассмотрим разницу между этими терминами. Это связано с некоторыми расходами. Наряду с гонораром архитектора вы должны учитывать местные налоги за легализацию.

Легализация загородной собственности на охраняемых землях
В октябре 2006 года в Андалусии было одобрено изменение зон в различных областях (городских или деревенских и охраняемых или незащищенных). Эта дата очень важна для того, чтобы установить, можно ли легализовать дома в этих районах.Новые поправки к LOUA гласят, что городских правонарушений на охраняемых землях не будет. Чтобы немного усложнить этот вопрос, во время переназначения срока действия городского правонарушения составлял 4 года. При сложении 1 + 1 теперь применяется следующее правило: Незаконная собственность на охраняемых землях может быть легализована только в том случае, если будет доказано, что строительство было завершено до октября 2002 года. В этом случае применяется та же процедура легализации, что и выше.

Получив официальное сообщение из мэрии, вы можете передать его нотариусу, а затем в земельный кадастр для завершения процесса легализации.Свойство в текущих размерах будет добавлено к документу и появится в «nota simple».

Заключение, законна ли собственность в вашей стране?

В заключение, документы, необходимые для подтверждения того, что ваш загородный дом является законным или легализованным, поступают из 2 источников:
Первый источник — нотариус / реестр — с помощью вашего документа (escritura) вы можете подтвердить законное право собственности на недвижимость с размерами, как описано в «эскритуре». «Простая запись» из земельного кадастра показывает, есть ли какие-либо претензии к собственности со стороны третьих лиц.
Второй источник — это местные органы власти — либо через «Certificado de primera ocupacion», либо через специальный сертификат от мэрии (Certificado de no infracciones, Certificado de prescripción, Certificado de asimilado a fuera de ordenación,…. ), Вы можете доказать право использовать здание как жилой дом.

Обратите внимание, что эта статья является только руководством. Точные правила и положения можно найти в LOUA. Мы настоятельно рекомендуем вам проконсультироваться с вашим солиситором, каковы будут последствия для вашей собственности.

Анита Шмидт | 5 декабря 2013 г.

Town & Country House & Home Serv., Inc. против Ньюбери | Краткое описание юридической школы

Краткое изложение дела юридической школы

Правило:

Даже если коммерческий поверенный не ведет мошенническую деятельность под знаменем своего бывшего работодателя, он все равно не может привлекать клиентов последнего, которые открыто не ведут бизнес в рекламируемых местах или чья доступность в качестве покровителей не может быть легко установлена, но чья торговля покровительство было обеспечено годами деловых усилий и рекламы, а также затрат времени и денег, составляющих часть доброй воли бизнеса, созданного предприимчивостью и дальновидностью.

Факты:

Работодатель предъявил иск о судебном запрете и возмещении ущерба после того, как бывшие сотрудники сформировали конкурирующую службу уборки домов, используя многие методы истца, и убедили нескольких клиентов истца сменить компанию. Акция была основана на теории недобросовестной конкуренции. Жалоба просила удержать их от участия в той же деятельности, что и истец, от привлечения его клиентов, а также от ведения бухгалтерского учета и возмещения убытков. Суд вынес судебный запрет и другие меры судебной защиты, и бывшие сотрудники подали апелляцию.

Выпуск:

Имел ли бывший работодатель право на судебный запрет?

Ответ:

Есть

Вывод:

Суд постановил, что бывший работодатель имел право на судебный запрет, поскольку его список клиентов являлся коммерческой тайной, работодатель потратил много времени и энергии на его разработку, а содержание списка было нелегко отличить из любого другого источника. . Информация стала известна ответчикам только в связи с их трудоустройством у работодателя.Таким образом, работодатель имел право запретить ответчикам продолжать привлекать клиентов и получать убытки, соответствующие прибыли, полученной ответчиками по причинам клиентов, которых они переманивали у работодателя. Однако работодатель не имел права запрещать ответчикам вести конкурирующий бизнес.

Доступ к полному тексту Не подписчик на Lexis +? Попробуйте его бесплатно. Будьте уверены, что вы готовы к занятиям

Можете ли вы владеть недвижимостью в другой стране?

Покупка недвижимости за границей — популярный вариант для тех, кто хочет вложить свои деньги. Это также характерно для людей, которые хотят иметь постоянный дом для отдыха, а также для тех, кто хочет переехать за границу.

Однако, из-за сложности такого процесса, есть несколько вещей, которые вам необходимо учесть, прежде чем переходить к покупке недвижимости в иностранной компании. Законы об иностранной собственности, финансирование и налоговые обязательства — это лишь некоторые из вопросов, которые вам нужно знать, если вы хотите приобрести недвижимость в другой стране.

При поиске недвижимости для покупки также полезно помнить о стоимости жизни. В некоторых странах стоимость жизни намного ниже, чем в стране, в которой вы сейчас живете, в то время как в других она намного выше. Стоимость жизни должна быть включена в ваш бюджет, так как вам нужно будет покрыть ее, а также расходы на недвижимость.

Перед покупкой какой-либо собственности обязательно ознакомьтесь с законами этой конкретной местности. Как и ожидалось, правила и положения, регулирующие покупку недвижимости в другой стране, различаются в зависимости от страны. Кроме того, каждая отдельная страна имеет право налагать любые желаемые ограничения на неграждан, которые пытаются покупать и владеть собственностью в этой стране.

Некоторые страны разрешают иностранцам покупать дома, но требуют от покупателей получения специального вида на жительство. Или они могут потребовать, чтобы иностранные покупатели зарегистрировались в определенном государственном учреждении, прежде чем они смогут завершить процесс покупки жилья.

поверенных по недвижимости из страны, в которой вы пытаетесь приобрести недвижимость, будут осведомлены о любых законах и ограничениях. Эти риэлторы могут быть хорошим ресурсом, когда вы только начинаете свой поиск и хотите узнать больше о покупке недвижимости в чужой стране.

Какие примеры законов о покупке зарубежной собственности?

Как упоминалось ранее, каждая страна имеет свой собственный набор правил и положений.Некоторые конкретные примеры включают:

• Испания: Чтобы купить недвижимость в Испании, вам сначала необходимо составить завещание. Завещание должно быть составлено на испанском языке. Любые непогашенные долги, связанные с недвижимостью, станут вашей ответственностью после принятия права собственности на недвижимость;

• Мексика: В Мексике, чтобы защитить свою родную землю от иностранного вторжения, некоторые земли не имеют права на покупку иностранными гражданами. Иностранцы могут приобретать недвижимость напрямую для жилого использования за пределами 100-километровой пограничной зоны, а также за пределами 50-километровой прибрежной зоны. Однако иностранцы должны оформить земельный траст через мексиканский банк, чтобы приобрести любую недвижимость в зонах ограниченного доступа;
• Турция: Иностранцам не разрешается приобретать недвижимость в сельских районах Турции или вблизи военных земель;

• Австралия: В Австралии иностранцы могут приобретать недвижимость со значительными ограничениями.Нерезиденты должны сначала получить одобрение Совета по надзору за иностранными инвестициями или FIRB. Кроме того, нерезиденты могут купить для себя установленную недвижимость в качестве дома; однако это должно быть их основное место жительства. Чтобы жить там неполный рабочий день или приобрести несколько объектов недвижимости в инвестиционных целях, недвижимость должна быть новой постройки;

• Коста-Рика: Законы Коста-Рики о собственности относительно благоприятны для иностранцев. Иностранцы имеют те же права, что и граждане Коста-Рики, при покупке земли.Никакого местного партнера не требуется, за исключением концессионной собственности на берегу моря. Кроме того, в Коста-Рике ведется центральный земельный кадастр, с помощью которого поверенный покупателя может подтвердить, что собственность имеет четкое право собственности. В земельном кадастре также указываются любые ограничения на недвижимость до заключения сделки; и
• Италия: Несмотря на то, что существуют некоторые ограничения относительно того, кто может и не может покупать недвижимость в Италии, эта страна в основном рассматривается как страна «без ограничений».Гражданам стран на взаимной основе разрешено приобретать недвижимость. Это означает, что, поскольку итальянским гражданам разрешено покупать недвижимость в Соединенных Штатах, гражданам Соединенных Штатов разрешено покупать недвижимость в Италии.

Это лишь несколько примеров иностранных законов о закупках. Чтобы защитить свои интересы, успокоить ум и снять стресс, связанный с такими крупными инвестициями, вам следует поговорить с опытным юристом. Адвокат должен быть знаком с иностранными законами о закупках в интересующей вас стране.

Каковы некоторые из расходов, связанных с покупкой недвижимости в иностранном государстве?

Повторяю, стоимость жизни — одна из основных статей расходов, связанных с покупкой недвижимости за границей. Хотя сама недвижимость может быть недорогой, стоимость жизни может быть намного выше и сводить на нет любые связанные с затратами выгоды от покупки недвижимости в этой стране. Есть несколько связанных затрат на покупку дома или земли в другой стране.

Еда, коммунальные услуги и медицинские расходы — одни из наиболее распространенных примеров стоимости жизни.Некоторые другие сопутствующие расходы могут включать:

• Налоги на приобретение;
• Сборы за геодезические изыскания;
• Разрешения для иностранных офисов;
• Соглашения об избежании двойного налогообложения;
• Крупный первоначальный взнос и высокая процентная ставка по ипотеке через иностранный банк;
• Отдельный полис страхования жизни, поэтому ипотечный кредит может быть выплачен, если с вами что-то случится;
• Гонорары адвоката; и / или
• Гонорары риэлтора.

Кроме того, стоимость покупки недвижимости за границей не заканчивается согласованной продажной ценой.В некоторых странах чистая стоимость всех этих затрат может быть меньше, чем в Соединенных Штатах. Однако было бы неразумно просто оценивать, сколько составят эти сопутствующие расходы. Крайне важно полностью осознавать все связанные с этим расходы до подписания любых документов, особенно договора купли-продажи.

Что еще мне следует знать о найме агента по недвижимости?

Было упомянуто, что получение агента по недвижимости может облегчить процесс покупки недвижимости за границей.Агент по недвижимости — это лицензированный профессионал, который уполномочен вести бизнес с недвижимостью в данном штате или в данной стране. Агенты по недвижимости имеют образование в вопросах недвижимости и сдали экзамен государственного совета, чтобы получить свои полномочия.

Некоторые агенты по недвижимости могут иметь двойную лицензию и заниматься юридической практикой, а некоторые являются лицензированными нотариусами. Поскольку агенты по недвижимости являются лицензированными профессионалами, они обязаны соблюдать осторожность и соблюдают стандарты осторожности, приемлемые для агентов по недвижимости.

Агенты

имеют доступ к Службе множественного листинга («MLS»). Эта услуга позволяет им находить жилую недвижимость в тот же день, когда она выставляется на продажу. Кроме того, они часто осведомлены о рынке жилья в своей области. Это означает, что часто агенты по недвижимости знают, за что продаются дома в этом районе, и они знают все, что требуется на протяжении всего процесса покупки или продажи жилья.

Агенты по недвижимости могут выполнять некоторые из следующих обязанностей:

• Обработка стандартных клиентских форм и анкет;

• Обзор договоров на недвижимость;

• Согласовать цену до закрытия сделки; и / или

• Продемонстрируйте недвижимость и проведите клиентов через проходы и дни открытых дверей.

Вообще говоря, закон не требует, чтобы покупатели или продавцы жилья использовали агента по недвижимости. Однако в разных штатах и ​​странах могут быть законы, требующие участия агента по недвижимости в процессе оформления заключительных документов. Кроме того, агенты берут комиссию; Это означает, что часть продажи дома будет передана агенту.

Хотя некоторые люди предпочитают покупать или продавать дом без помощи агента по недвижимости, существует множество правил и требований, связанных с сделками с недвижимостью, которые могут быть лучше выполнены лицензированным профессионалом.Агенты по недвижимости, как правило, хорошо осведомлены обо всех тонкостях этого процесса, что может облегчить жизнь покупателям или продавцам жилья, особенно тем, кто покупает или продает впервые или покупает недвижимость в другой стране.

Если вы решите работать с агентом по недвижимости, вам нужно будет подписать договор листинга. Это договор между вами и агентом, определяющий обязательства и права по деловому соглашению. В листинговом соглашении обычно указывается:

• Размер комиссии, ожидаемой агентом в качестве компенсации;

• Когда брокер получит комиссию или получит ли он фиксированную комиссию;

• Даты начала и окончания отношений между агентом и покупателем или продавцом;

• Время, в течение которого свойство будет отображаться в списке; и

Нужен ли мне поверенный для покупки недвижимости в чужой стране?

Как видите, процесс покупки недвижимости в чужой стране явно сложен.Это требует глубокого понимания иностранных законов о собственности, а также большого количества времени, исследований, планирования и подготовки.

Квалифицированный и знающий юрист по вопросам недвижимости позаботится о том, чтобы вы были осведомлены обо всех законах и ограничениях в отношении закупок, а также поможет вам определить ваши потребности и варианты финансирования. Опытный местный юрист по вопросам собственности также сможет при необходимости представлять вас в суде в случае возникновения каких-либо проблем.

Последнее изменение: 26.03.2021 01:34:26

Town & Country House & Home Service, Inc.v. Ньюбери

Краткое изложение фактов. Ответчики, Перси Ньюбери и другие, являются бывшими сотрудниками Истца, Town & Country House & Home Service, Inc. Истец подал иск после того, как Ответчики основали свою собственную конкурирующую компанию, нацеленную на клиентов Истца.

Краткое изложение верховенства закона. Сотрудник может иметь фидуциарный долг перед своим работодателем за коммерческую тайну работодателя после прекращения его службы.

Фактов. Истец управлял бизнесом по уборке дома.Муж и жена, которые руководили компанией истца, начали бизнес, сделав несколько сотен звонков и проверив целые районы, которые могли быть кандидатами на их услуги. Со временем список увеличился до более чем 200 клиентов. Ответчики работали на Истца, но в конце концов уволились и работали в третью смену в другой компании. Ответчики решили, что они начнут свою собственную компанию по уборке дома, и привлекли клиентов Истца к их собственному бизнесу. Некоторые клиенты решили перейти от компании Истца к своей компании.Истец требовал возмещения убытков за упущенную выгоду и требовал, чтобы Ответчики прекратили свою деятельность, утверждая, что они скомпрометировали его коммерческую тайну.

Вып. Вопрос в том, несет ли ответчик ответственность за ущерб, причиненный работам, выполненным после прекращения их работы.

Проведено. Ответчики должны Истцу прибыль, которую они получили от клиентов, взятых у Истца, но они не обязаны прекращать свою деятельность. Ответчики обязаны защищать коммерческую тайну Истца, и им запрещено извлекать выгоду из этой тайны даже после прекращения их работы.Список клиентов был составлен благодаря большим усилиям от имени Истцов, но их методы уборки дома не были настолько секретными, чтобы оправдать запрет Ответчику продолжать оказывать услуги по уборке.

Юридические вопросы — для успеха юридической школы

Однако суд будет препятствовать привлечению бывшим работодателем клиентов, которые не ведут открытую коммерческую деятельность в рекламируемых местах или чья доступность в качестве покровителей не может быть легко установлена, но чья деятельность и покровительство были обеспечены годами деловых усилий и рекламы, а также затрат времени и денег, составляющих часть доброй воли бизнеса, созданного предприимчивостью и дальновидностью.

Просмотр полной точки зрения. Обсуждение. Большинство людей являются сотрудниками по своему желанию, и любая из сторон может уволиться в любое время. Однако государственная политика предписывает, что работник должен иметь возможность продолжать работать, не имея права использовать информацию, которая была конфиденциальной при их предыдущем трудоустройстве.

Право собственности | Британника

Закон о собственности , принципы, политика и правила, в соответствии с которыми должны разрешаться споры по поводу собственности и по которым могут быть структурированы сделки с недвижимостью.Что отличает право собственности от других видов права, так это то, что право собственности регулирует отношения между членами общества в отношении «вещей». Вещи могут быть материальными, такими как земля, фабрика или бриллиантовое кольцо, или они могут быть нематериальными, например, акции и облигации или банковский счет. Таким образом, право собственности имеет дело с распределением, использованием и передачей богатства и объектов богатства. Таким образом, он отражает экономику общества, в котором находится. Поскольку он касается контроля и передачи богатства между супругами и поколениями, закон о собственности также отражает семейную структуру общества, в котором оно находится.Наконец, поскольку оно касается таких фундаментальных вопросов, как экономика и структура семьи, право собственности также отражает политику общества, в котором оно существует.

В этой статье описаны основные системы права собственности, которые существовали исторически и существуют сегодня. Основное внимание уделяется двум основным западным системам права, которые стали доминировать в промышленно развитом мире: англо-американской системе, производной от английского общего права, и системе гражданского права, которая была разработана на европейском континенте на основе римского права.В статье также будет сравниваться англо-американское право собственности с его аналогом в различных странах гражданского права (т.е.законе, основанном на римском праве, а не на английском общем праве), включая Германию и современный Китай. Особое внимание будет уделено нормам права собственности в странах, которые из-за своей социалистической политической системы не признавали частную собственность на собственность. В качестве основных примеров будут использованы Россия и Румыния.

Определение и основные темы

Проблема определения

Собственность часто определяют как права человека на вещь.Трудности с этим определением давно беспокоят теоретиков права.

Та же проблема определения возникает и в незападных обществах. В России, например, слово собственность ( собственность ) может иметь различные значения. В некоторых случаях он используется как эквивалент вещей, вещей или недвижимости. Он также используется для обозначения права собственности. В современной России термин собственность наиболее точно понимается как экономические отношения между владельцем вещи и всеми другими лицами в отношении этой вещи.

Получите подписку Britannica Premium и получите доступ к эксклюзивному контенту. Подпишитесь сейчас

Право собственности лучше всего понимать как совокупность правовых отношений между людьми в отношении вещей. Это сумма прав и обязанностей, привилегий и запретов, полномочий и ответственности, инвалидности и иммунитетов, которые существуют в отношении вещей. Это верно как для западных, так и для незападных правовых систем. Итак, что отличает право собственности от всех других правовых отношений, так это то, что правовые отношения права собственности имеют дело с вещами.

Для целей данной статьи все материальные вещи включены в сферу права собственности, даже если конкретная правовая система отрицает классификацию «собственности» в отношении определенных видов материальных вещей. Многие, но не все правовые системы, которые признают отдельную категорию права собственности, также включают в эту категорию некоторые нематериальные вещи, такие как акции и облигации, но не другие нематериальные вещи, такие как требования о компенсации за правонарушения (например, деликт или деликт). Используемое здесь определение права собственности включает только те нематериальные вещи, которые обсуждаемая правовая система классифицирует как собственность.Для обсуждения права собственности, относящегося к другим формам нематериальных активов, см. закон об интеллектуальной собственности.

Это описательное определение права собственности позволяет сказать, что не существует известной правовой системы, в которой не было бы права собственности. В правовой системе может не быть категории, которая соответствует собственности в западных правовых системах, но каждая известная правовая система имеет определенный набор правил, касающихся отношений между людьми, по крайней мере, в отношении материальных вещей.

Этимология

Описательное определение закона о собственности, принятое для этой статьи, далеки от того, что слово property означает в обычном английском использовании: «объект юридических прав», или «имущество», или «богатство» вместе, часто с сильным подтекстом индивидуальная собственность. Английское слово property происходит напрямую или через французское propriété от латинского proprietas , что означает «особый характер или качество вещи» и (в римских писаниях после времен Цезаря Августа) «собственность».Слово proprietas происходит от proprius , прилагательного, означающего «особенный» или «собственный», в отличие от communis , «общий», или alienus , «чужой». Таким образом, еще до того, как он стал юридическим термином, «собственность» на Западе выражает то, что отличает человека или вещь от группы или друг от друга.

Западная тенденция к агломерации

Если право собственности в описательном смысле существует во всех правовых системах, исключительное разнообразие систем собственности незападных обществ предполагает, что любая концепция собственности, кроме описательной, зависит от культуры, в которой она встречается.Даже на Западе, как показывает обсуждение английского слова property , концепция со временем значительно изменилась.

Тем не менее, одна тенденция, по-видимому, характеризует правовую концепцию собственности в описательном смысле на Западе: тенденция к объединению в одно юридическое лицо, предпочтительно то, которое в настоящее время владеет вещью, которая является объектом расследования, исключительное право владения, привилегия использования и право передавать вещь. Говоря техническим языком правовых отношений, западный закон склонен приписывать владельцу вещи следующее: (1) право владеть вещью с обязанностью всех остальных держаться подальше, (2) привилегия пользоваться вещью. без права кого-либо другого препятствовать этому использованию (в сочетании с правом владельца не допускать использования вещи другими лицами), (3) право передавать какие-либо или все права, привилегии, полномочия и иммунитеты владельца кому-либо еще (кто на техническом языке был бы описан как ответственный за осуществление полномочий) и (4) иммунитет от изменения кем-либо из тех же прав, привилегий и полномочий (так что все остальные не имеют возможности изменять их).

Планы домов для свекрови | Коллекция Plan

Один из самых универсальных типов домов, планы домов с апартаментами для свекрови (также называемые «номерами для свекрови») позволяют владельцам размещать широкий круг гостей и условий проживания без ущерба для роскоши. или удобствами, связанными с владением домом.

О планах свекрови для свекрови

Как следует из названия … Узнать больше

Один из самых универсальных типов домов, планы домов с апартаментами для свекрови (также называемые «номерами для свекрови») позволяют владельцам размещать широкий круг гостей и условий проживания без ущерба для роскоши. или удобствами, связанными с владением домом.

О планах свекрови для свекрови

Как следует из названия, эти планы возникли как средство, позволяющее свекрови (или другому родственнику) пары переехать к ним, сохраняя при этом высокий уровень независимости. Планы дома со свекровью обычно начинаются со стандартного плана дома с несколькими спальнями для основного дома, который может появиться практически в любом стиле. Этот люкс существует как отдельная, но пристроенная к основному плану дома квартира, причем конкретная планировка зависит от дизайна остальной части здания.Некоторые люксы для свекрови представляют собой переоборудованный подвал или нижний этаж, над которым находится основная зона для семейного отдыха. В других планировках этажа апартаменты размещаются сбоку от дома, обычно соединенные через общие стены или второстепенный вход в основной план дома.

Независимо от общей планировки дома, планы дома для свекрови обычно включают все стандартные удобства отдельного дома, такие как отдельная спальня, отделенная от жилого помещения или обеденной зоны. В планах апартаментов для свекрови также есть выделенные кухни, которые могут варьироваться от компактной мини-кухни до полностью функциональной зоны с собственной плитой и зоной для приготовления пищи.Этот тип плана дома также включает в себя выделенную ванную комнату на плане этажа люкса, а также отдельный вход, который ведет прямо наружу, вместо того, чтобы требовать от жильца проходить через основную часть плана дома, чтобы войти и выйти из него. Блок.

Независимо от того, есть ли у вас настоящие свекрови, пожилые родственники или ребенок старшего возраста, который стремится к большей независимости, план дома для свекрови из The Plan Collection может быть именно тем, что вы ищете. Купить сейчас.

Читать меньше

Строительство нового дома в сельской местности: параграф 79 Руководство

Строительство нового дома в сельской местности — мечта многих, но законы о планировании делают это предприятие очень трудным. Однако в законе о планировании есть причина исключения, которая может дать проблеск надежды на то, что строительство в сельской местности станет реальностью.

( БОЛЬШЕ : Самостоятельная сборка: Окончательное руководство)

С 1997 года, Руководство по политике планирования 7 (PPG7) вместе с его преемниками, сначала Заявление о политике планирования 7 (PPS7), а теперь, с 2012 года, Параграф 55 (ныне известный как и параграф 79) Основ политики национального планирования (NPPF), именно это и нужно делать.Они предлагают освобождение от всех ограничений разрешения на строительство для отдельных домов, которые соответствуют определенным критериям, не в последнюю очередь из-за того, что они должны быть выдающимися с архитектурной точки зрения.

В некотором смысле, как самостроители, мы все хотим того, что предлагает Параграф 79. Кому же в конце концов не нужен действительно крутой новый дом в деревне? Кто бы не хотел чувствовать себя так, будто строит новый дом в длинной череде исторических загородных домов? Кому бы не понравилось потенциально огромное повышение стоимости земельного участка?

Звучит захватывающе, не правда ли? И это потому, что это так.Здесь мы говорим о шансе стать лидером в классе самостоятельной постройки, покровителем прекрасной архитектуры и создать образ жизни своей мечты в великолепном доме для вас и вашей семьи.

Чего ожидать от параграфа 79

Обычно я не люблю дословно цитировать политику правительства, потому что это непрозрачно и скучно, но знаменитый параграф 79 , который может открыть дверь для строительства дома в сельской местности, является стоит прочитать:

Пункт 79.Политика и решения при планировании должны избегать развития изолированных домов в сельской местности, если…. дизайн исключительного качества в том смысле, что он:

• действительно выдающийся или новаторский, отражающий самые высокие стандарты в архитектуре и помогающий повысить стандарты дизайна в более общем плане в сельской местности; и
• значительно улучшили бы его непосредственную настройку и были бы чувствительны к определяющим характеристикам местности.

Суть этой политики состоит в том, что получение разрешения в сельской местности должно быть затруднительным.

Как всегда, толкование слов критично и очень субъективно. Исключительно качественный дизайн одного человека может стать пятном на пейзаже для другого. Чтобы преодолеть политические препятствия, вам понадобится крючок, на который можно повесить свои аргументы. Очень немногие дома по параграфу 79 построены на целинной земле, они обычно заменяют существующие здания, существующее жилище или заброшенный участок. Это потому, что политика требует, чтобы вы продемонстрировали значительное улучшение, что с точки зрения ландшафта довольно сложно, если оно уже прекрасно.

( БОЛЬШЕ : Поиск участка: полное руководство)

Процесс подачи заявки в соответствии с параграфом 79 такой же, как и любой другой, это обычное подробное приложение для планирования, но оправданное формулировкой этого параграфа. Основное отличие состоит в том, что важно привлечь проектировщиков, а не просто считать его приемлемым, а думать, что ваше предложение настолько хорошее, что вам должно быть позволено построить его, хотя в новых домах обычно отказывают.

Сотрудник по планированию, работающий с вашим заявлением по пункту 79, будет нервничать, рекомендуя что-то, от чего обычно следует отказываться.Вам следует попытаться заручиться поддержкой консультантов по архитектурному дизайну в составе совета и их ответственного за ландшафтный дизайн; и если эти ребята рискнут засунуть шею в блок, это поможет вам, если не будет местных возражений. Так что поговорить с соседями и соответствующим приходским советом может быть полезно.

( БОЛЬШЕ : Как победить приходской совет)

Технологии также важны, любое новое жилище должно демонстрировать минимальный углеродный след, использование экологически чистых материалов и конструкции и, что еще лучше, улучшение экологической обстановки.И, как всегда, обязательно решите все обычные технические проблемы, такие как экология, водоотведение и доступ.

Многие из этих домов были предоставлены по апелляции, когда местным советам не хватило смелости поддержать что-то новое. Но точно так же, как получение разрешения от совета зависит от удачи жеребьевки с точки зрения сотрудника по планированию, для победы в апелляции необходимо, чтобы вы были удачливы в лице инспектора, назначенного на эту должность.

Почему больше людей не строят дома в деревне?

Итак, в чем проблема и почему этим не занимается больше людей? Что ж, давайте заранее установим несколько ключевых правил.

Правило первое: это непростой путь к утверждению

«Это не черный ход к получению простых разрешений на объектах, которые в противном случае не могут быть застроены», — говорит Роб Хьюз, консультант по планированию, который быстро завоевывает репутацию специалиста по PPS7. (многие в отрасли до сих пор называют проекты такого типа этим устаревшим тегом).

Правило второе: это вряд ли когда-либо

Значительно менее 100 домов были построены самостоятельно (по характеру проекта дома PPS7 не подходят для спекулятивных проектов) в течение 15 лет после введения исключения.Шесть в год.

Правило третье: это сложно и грозит огромным финансовым риском

Вы потеряете десятки тысяч фунтов из своего кармана, и вам нечего будет предъявить, и пути назад не будет, если вы проиграете. Общеизвестно, что соблюдение конкретных критериев пункта является трудным, и даже если вы чувствуете, что выполнили его, решение принимает сначала местный комитет по планированию и, возможно, Апелляционная инспекция, чтобы определить, выполнили ли вы его, их глаза. (И, кстати, апелляции добавят к вашим огромным счетам).

Правило четвертое: у вас, вероятно, не было места

И вы почти наверняка не можете просто купить его в надежде однажды получить одобрение PPS7. «Невозможно обобщить, почему у одного сайта могут быть шансы на одобрение, а у другого — нет», — говорит Роб Хьюз.

«Я добивался успеха на всех типах земель, в разных ландшафтах, но вы можете просто понять это. В конце концов, дом PPS7 должен быть домом, который можно построить только на этом конкретном участке.Покупка участка земли в глуши в надежде на это обычно не лучший путь ».

Правило пятое: откажитесь от контроля

Если вы заинтересованы в реализации этой идеи PPS7, знайте, что вы передадите контроль над своим проектом команде специалистов — это единственный реальный путь к успеху.

Правило пятое (а): вы не выбираете их — они выбирают вас.

Правило шестое: нельзя учиться у других

Каждый новый дом, утвержденный в соответствии с положениями пункта 79, должен быть инновационным и, как результат, по словам Ричарда Хокса из Hawkes Architecture, «поднимать планку — им необходимо быть знаковыми зданиями.«И, конечно, это не может поднять планку, если вы копируете то, что было сделано, хотя и успешно раньше. Это одна из величайших загадок этого маршрута — вам придется изобретать велосипед снова и снова.

Поиск подходящего места

Значительная часть успешных домов PPS7, спроектированных компанией Adam Architecture, по словам директора Хью Петтера, построена на месте давно заброшенных загородных домов. Они не являются заменяющими жилищами с точки зрения планирования (первоначальные дома были давно снесены по выбору, несчастному случаю или небрежности, и поэтому с точки зрения планирования они являются девственными участками), но, по словам Хью, «тот факт, что принцип жилища был Давно установленное, безусловно, помогает — не в последнюю очередь для создания ощущения, что «дом принадлежит здесь».’”

И это чувство, которое должен иметь идеальный сайт PPS7 — своего рода X-фактор, который, как известно, трудно определить и невозможно прописать. Однако в случае дома PPS7 место расположения гораздо более важно для его шансов на успех, чем для обычного дома — на самом деле, это фундаментальная часть аргументации и, следовательно, чрезвычайно важна.

Дом тысячи деревьев от Liddicoat + Goldhill (Изображение предоставлено: Liddicoat + Goldhill)

Звучит довольно ненаучно? Потому что это так.Все дело в интерпретации и чувстве, а не в формулах.

Политика местного планирования будет в некоторой степени влиять на шансы утверждения, но, как объясняет специалист по планированию PPS7 Роб Хьюз, «каждое представление в рамках PPS7, конечно, будет противоречить политике местного планирования, поскольку это новый дом под открытым небом. сельская местность — но один из ключей к [его успешному подходу] — поискать в другом месте плана политику, которая могла бы предложить некоторую поддержку ».

Дело не в том, что одни области более удобны для PPS7, чем другие.Некоторые местные органы власти могут быть более образованными, чем другие, а некоторые могут быть более восприимчивыми к заявлению в соответствии с параграфом 79.

Одно из тех обстоятельств, которое далеко не ясно, — это то, как близость участка к существующим поселениям влияет на то, как может рассматриваться любое одобрение. «изолированные». Вы не ожидаете увидеть новые «загородные дома» в конце ряда существующих домов, независимо от того, примыкают ли они к сельхозугодьям или нет.

( БОЛЬШЕ : Обозначенные районы)

Однако это не так, говорит Роб Хьюз.«Заявка PPS7 на дом в Зеленом поясе Ноттингемшира [это дом Mapperley Plains, спроектированный Маршем Гроковски] была отклонена не из-за проекта, который, как согласился сотрудник по планированию, соответствовал всем критериям, изложенным в PPS7, а потому, что дом непосредственно примыкал к домам в пригороде Большого Ноттингема (буквально через дорогу от края поселения) и поэтому не мог считаться изолированным. Этот аргумент был опровергнут в апелляционном порядке, означая, что «изоляция» или предполагаемое отсутствие таковой сама по себе не является жизнеспособным соображением для домов PPS7.

«Конечно, большая часть открытой сельской местности, которую мы считаем идеальной для домов PPS7, находится в Зеленом поясе — абсолютно закрытой зоне для местных органов планирования, как это закреплено во всех местных планах. Однако хорошая новость (в зависимости от вашей точки зрения) заключается в том, что PPS7 «превзошел» обозначения Зеленого пояса. В том же решении по апелляции для Mapperley Plains в Ноттингеме инспектор по апелляции признал, что новый дом пожертвует частью Зеленого пояса, но исключительный дизайн перевешивает эти опасения.

«Предложение будет легко видимым и доступным, и, как таковое, оно будет служить образцом регионального, национального и, возможно, международного значения. На мой взгляд, эти факторы представляют собой значительные преимущества. По моему опыту, возможности получить дизайн с таким архитектурным и ландшафтным качеством и потенциально далеко идущим значением с точки зрения окружающей среды от покровителя, который явно привержен этому, очень немного и далеко друг от друга ».

Влияние на стиль дизайна

The Dumble, разработанный Робином Гамильтоном (Изображение предоставлено Робином Гамильтоном)

Повестка дня в области устойчивого развития стала неявной в этих статьях после PPS7 и, очевидно, является фундаментальной частью NPPF, хотя и не упоминается в пункте 79.

И, что более важно, по словам Пола Акланда из Paul + O, устойчивость стала способом реализации проектов — способом заявить о новаторстве. «Баланс зашел слишком далеко», — говорит он. «И, как следствие, устойчивость становится важнейшей частью рассмотрения и оправданием для достижения цели. Таким образом, хотя для этих проектов очень часто бывает консультант по устойчивому развитию, опасность состоит в том, что проекты становятся почти оправданием для самих себя, а не смелыми или смелыми, как, конечно, изначально задумывалось PPG7.Устойчивое развитие привело к появлению бункеров в земле ».

Это подводит нас к величайшей точке разногласий в мире дома PPS7 — между традиционным и современным; сторонник возрождения и прогрессивный. Нет сомнений в том, что в этом типе дома произошла естественная эволюция от традиционного к современному — хотя в равной степени верно и то, что в ранние дни закона Гаммера, толковавшегося как благоприятное для больших загородных усадеб, некоторые из них были радикально современными стильно.Сегодня, с обычной интерпретацией PPS7 и 79 в пользу современного дизайна, значительное количество дизайнов в традиционном стиле все еще получает одобрение.

Проще говоря, 79 будет рассматривать всех желающих, но для этого необходимо обязательное требование:

• «быть действительно выдающимся или инновационным, помогая повысить стандарты дизайна в более общем плане в сельской местности». «
• » отражает самые высокие стандарты в архитектуре. «
• » значительно улучшает его немедленную настройку. «
• » чувствителен к определяющим характеристикам местности.’

«Одно из ключевых различий между 79 и PPS7 — очень тонкое изменение слов», — говорит Робин Гамильтон, инженер-владелец The Dumble, дома PPS7 в Дербишире, который в настоящее время строится (он также управляет PPS7. -специализированная команда дизайнеров, Home Revolution). «Раньше это было« исключительное качество и новаторство », а теперь« исключительное качество или новаторство ».

Глядя на дома, которые в настоящее время получают одобрение под 79, нельзя отрицать, что баланс явно в пользу того, что можно было бы назвать современной интерпретацией формы загородного дома.Но посмотрите на ключевые характеристики этих домов, и вы поймете, как продолжает влиять старая фраза Гаммера — «добавление традиций загородного дома».

Многие из домов огромны по размеру — самый маленький, который нам попался, составляет около 300 м², а многие из них превышают 1000 м².

Интересно, что относительно большое количество домов PPS7 никогда не было построено, что отчасти могло быть связано с тем, что владельцы участков хотели нажиться на своих недавно приобретенных участках, но более вероятно, что это связано с масштабом и Затраты на строительство предполагаемой схемы были настолько астрономическими, что продолжить работу стало непрактично.Действительно, пара одобренных PPS7 сайтов была продана с альтернативными, «меньшими» схемами, готовыми к работе.

Тем не менее, независимо от стиля, эти дома PPS7 должны уделять очень пристальное внимание их обстановке — соответствовать двум последним из четырех частей статьи 55. Это фундаментальная часть архитектурной оценки любой схемы, которая идет по этому пути к утверждению и приоритизируется всеми ключевыми архитекторами — ключевое звено, гарантирующее, что современные, угловатые, современные схемы хорошо сочетаются с их мягкими, английскими, часто буколическими пейзажами.

Ландшафтный дизайн тесно связан с концепцией учета местности. И это не просто ландшафт как второстепенный — это ландшафтный дизайн как фундаментальный аспект всей схемы.

Большинство архитекторов включают ландшафтного архитектора в команду дизайнеров с первого дня, и, по словам Кевина Брауна из Sadler Brown, это так же важно, как и дом.

Однако, если есть один критерий с точки зрения стиля дизайна в соответствии с пунктом 79, это то, что дизайн должен быть «исключительного качества» и соответствовать «самым высоким архитектурным стандартам.’. От этого никуда не деться, независимо от стиля. Это, конечно, основная проблема, и почему идти по этому маршруту для 79 домов так рискованно.

Схема метро в лагере Бигбери, автор Ричард Хоукс (Изображение предоставлено Ричардом Хоуксом)

Выбор правильного архитектора для строительства дома в сельской местности

Для начала подумайте, с кем вы выберете работу. Хорошая новость заключается в том, что, по крайней мере, частично благодаря пункту 79, это становится менее закрытым магазином, чем это было раньше.Многие новые имена впервые добиваются одобрения; Плохая новость заключается в том, что очень трудно понять, насколько ваш архитектор понимает последствия процесса 79, пока вы действительно не начнете им заниматься — а это требует приверженности.

Процесс собеседования должен проводиться и основываться на том, как они могут подходить к проекту подобного рода. Вы захотите услышать свидетельства понимания важности не только создания впечатляющего большого дома, но и того, как они будут соответствовать критериям 79 и какие аргументы они могут использовать для оправдания своей схемы.Использование команды, вероятно, будет иметь фундаментальное значение и может включать специалистов по ландшафту, консультантов по устойчивому развитию и, конечно же, консультантов по планированию.

Имеют ли они представление об использовании групп по дизайну и экспертной оценке, чтобы получить доказательства, подтверждающие «исключительный» характер их схемы? И могут ли они продемонстрировать понимание местного ландшафта и местных проблем, которые будут иметь такое огромное влияние на успех схемы, или иначе. Знакомы ли они по крайней мере со схемами, которые принесли успех, и можно ли в их предыдущей работе увидеть какие-либо доказательства того, что они могут снова поднять планку для вашего проекта? Также — и это не критично, но, безусловно, помогает — могут ли они продемонстрировать родословную с точки зрения образования, карьерного роста и предыдущих проектов?

Выбрав своего архитектора, пора отбросить свои обычные представления о том, каким должен быть процесс самостоятельной сборки.

По словам Ричарда Хокса из Hawkes Architecture, «процесс проектирования домов такого типа намного сложнее. Мы переворачиваем каждый камень на протяжении всего процесса. Эти дома должны быть крем-де-ла-крем, и качество должно быть очевидным во всех аспектах применения. Прежде всего, нам нужно контролировать аргументы ».

Одна из вещей, которые вам нужно понять, это то, что, хотя это в значительной степени ваш проект и ваш дом, который вам понравится, если он когда-либо будет построен, чтобы его построить, вам нужно будет передать контроль опытным водителям.Для начала не ожидайте, что вы будете слишком много говорить. Возможно, укажите общий размер, ожидаемый бюджет постройки и ключевые помещения. Но не начинайте приносить альбомы с фотографиями, которые вы видели и любили, потому что проект в конечном итоге будет выглядеть так, как это будет из-за объединенной воли архитектора, планировщиков и политики, которую они интерпретируют, ландшафта и другие специалисты, которые будут участвовать, и так далее.

Процесс планирования, конечно же, критически важен, и знание того, как в него играть — в конце концов, это отчасти политический процесс — важно для шансов на успех.Часто это очень сложный, трудоемкий и трудоемкий процесс.

«Одна неизменная тема, — говорит консультант по планированию Роб Хьюз, — это необходимость информировать комитет по планированию о PPS7 и о том, для чего она нужна, как часть процесса. Разница в понимании сильно различается между одним местным органом власти и другим ».

Еще одна важная проблема заключается в том, чтобы гарантировать, что схема не будет просто отвергнута лицом, ведущим кейс, — представлена ​​как схема PPS7, она должна быть передана комитету.И этот комитет может получить информацию о схеме и посетить место — все это делает этот процесс гораздо более привлекательным.

Апелляции могут поднять длительность и стоимость процесса проектирования на еще более высокий уровень, но приверженность этому пути требует огромных финансовых затрат. Большинство оценок архитекторов, специализирующихся на домах PPS7, предполагают, что это, вероятно, будет стоить от 30 до 100 000 фунтов стерлингов.

Доказательство инноваций и развитие инженерной мысли

Одним из интересных нововведений незначительных изменений в формулировках за всю историю этого раздела является усиление акцента на новаторском характере схемы.Тот факт, что более 79 схем теперь могут служить доказательством инноваций, а не считаться «исключительным качеством», дал дизайнерам большую гибкость, не обязательно облегчая ее достижение.

Инновации, конечно, можно интерпретировать в контексте дизайна. Инновации, конечно, более естественно сочетаются с современными схемами — некоторые дома просто выглядят иначе и, следовательно, «новаторски», но это не значит, что традиционные схемы тоже не могут их использовать.

Инновации также можно интерпретировать с точки зрения инженерии дома — «дом как машина» — и именно в этой области наблюдается значительная тенденция в схемах PPS7.

Проблема инноваций, конечно же, в том, что они требуют постоянного повышения планки. Сделанное один раз, по определению не может быть воспроизведено.

Доказательство нововведений не только сложно, но, по словам Робина Гамильтона, в конечном итоге обречено на провал с риском создания поколения прототипов домов, которые существуют изолированно, вместо того, чтобы улучшать стандарты более широкого жилищного фонда.

Конечно, весь смысл 79 в том, что эти дома скорее исключение, чем когда-либо становятся правилом, но вы можете понять его точку зрения.

.

No related posts.